Mercato immobiliare, a Genova crollano i prezzi: salgono gli affitti

Genova. Aumentano le compravendite immobiliare a Genova, anche se l’indice di performance del mercato immobiliare residenziale, l’indicatore che misura l’andamento del mercato tenendo conto fattori come i prezzi delle case, in netto calo, il numero di transazioni e la domanda del mercato, diminuisce nel primo semestre del 2025.

Mercato immobiliare: calano i prezzi delle case a Genova

I fattori che hanno contribuito a questo andamento sono l’intensità della domanda e la dinamica dei prezzi delle case: sia le richieste sia il costo delle abitazioni sono in lieve calo, così come la convergenza tra prezzo offerto e richiesto. Soltanto la dinamica delle compravendite rimane l’unica componente in aumento rispetto al semestre scorso.

I dati arrivano dal secondo Osservatorio sul mercato Immobiliare 2025 di Nomisma, società di consulenza bolognese, che ha osservato come a Genova le transazioni nel residenziale registrate dall’Agenzia delle Entrate nel 2024 (8.770) siano superiori del 3% rispetto al 2023. 

Il risultato è leggermente migliore di quello nazionale (+1,3%), un trend che trova conferma anche nel primo trimestre 2025 che, con 2.155 transazioni, ha segnato un aumento del 13,5% tendenziale. La dinamica registrata nel primo trimestre arriva in risposta alla riduzione dei tassi di interesse sui mutui in atto e al conseguente allentamento degli standard creditizi delle banche.

Mutui, si abbassa il tasso e calano i prezzi delle case

Aumentano dunque le compravendite sostenute da mutuo (69% dei casi, contro il 61% di sei mesi fa), e i prezzi medi delle abitazioni usate diminuiscono su base semestrale del -0,3%. Dei 13 grandi mercati monitorati da Nomisma Genova è l’unica città che presenta una variazione negativa dei prezzi.

Lo sconto medio sul prezzo richiesto per un’abitazione usata aumenta leggermente rispetto a sei mesi fa (12,5%), mentre si conferma al 5,5% per le proprietà in ottimo stato. I tempi medi di vendita sono stabili a circa 5 mesi e mezzo, tra i più altri della media nazionale.

Per il secondo semestre 2025, le previsioni degli operatori sono di una sostanziale stabilità per il numero dei contratti di compravendita e per i prezzi medi.

Affitti a Genova, l’andamento

Sul fronte della locazione, crescono i canoni medi delle abitazioni usate sia su base annuale (+2,5%), che semestrale (+1,6%). In lieve aumento i rendimenti medi lordi da locazione, oggi pari al 5,8%, un valore elevato per il capoluogo ligure che non si registrava dalla metà degli anni Duemila.

Si confermano anche gli esigui tempi di assorbimento, assestati ai minimi storici per la città di Genova, che variano tra i circa 2 mesi del centro e delle zone di pregio, ai circa 3 mesi delle zone periferiche.

Per il secondo semestre dell’anno Nomina prospetta una crescita del numero di locazioni e del livello dei canoni, previsti in leggero ulteriore rialzo.

Mercato immobiliare business: calano le vendite degli uffici e si allungano i tempi

Se nel primo semestre 2024 il mercato genovese degli uffici aveva segnato una ripresa tendenziale del +34% del numero di compravendite, nel secondo semestre la contrazione degli scambi è stata così intensa da portare ad una variazione annuale negativa (-6,4% rispetto al 2023).

Nel primo semestre 2025, il comparto ha registrato variazioni negative dei prezzi medi (-2,6% annuale e -1,4% semestrale), con decrementi superiori alla media del panel monitorato (-1,3% annuale e -0,9% semestrale).

I tempi medi di vendita sfiorano i 9 mesi, leggermente più elevati della media delle grandi città italiane. La liquidità del mercato è più elevata nelle zone centrali , dove tempi di vendita (7-8 mesi) e sconti (circa 11-12%) sono più contenuti rispetto al resto del mercato.

Gli sconti medi sono tornati al 14,5%, i più alti tra le 13 città monitorate dopo quelli di Palermo. Anche sul fronte della locazione, la flessione dei canoni medi (-2,2% annuale e -1,8% semestrale) è nettamente superiore rispetto alla media nazionale. Il rendimento medio lordo annuo è stabile al 5,9%, mentre i tempi medi di locazione tornano a salire (6,1 mesi).

Negozi, aumentano le compravendite: picco massimo degli ultimi 16 anni

Il mercato genovese dei negozi nel 2024 ha presentato un andamento opposto rispetto a quello degli uffici, registrando un ulteriore incremento delle compravendite che, con 502 transazioni, si assestano sul picco massimo degli ultimi 16 anni, in aumento del 3% annuo.

Per quanto riguarda i valori, nel primo semestre 2025 anche il comparto commerciale ha registrato variazioni negative dei prezzi medi (-1,8% annuale e -0,5% semestrale). Con riferimento agli sconti medi, tornati al 14,5%, si divarica ulteriormente il gap tra l’8,5% del centro e il 20% della periferia. I tempi medi di vendita rimangono tutto sommato stabili (7,4 mesi), così come accade per quelli di locazione (5,3 mesi).

In flessione i canoni medi (-1,9% annuale e -1,1% semestrale), mentre il rendimento medio lordo anno da locazione si assesta al 7,6%.